Esta es una pregunta frecuente entre quienes que van a comprar un inmueble que, además, desconocen las ventajas de la libre elección de sociedad tasadora a la hora de negociar una hipoteca, en caso de ser necesaria para la financiación de la vivienda.
Qué es una tasación
La tasación de un inmueble es un trámite para conocer cuánto vale el mismo de una manera objetiva, imparcial e independiente y se necesita en operaciones de compraventa o alquiler. Es obligatoria cuando la adquisición requiere de una hipoteca.
Consiste en realizar una visita a la vivienda para tomar nota de una serie de factores que influyen en la tasación (se explican más adelante) y analizar inmuebles comparables. Esta información se plasma en un informe que es remitido por el técnico a la sociedad de tasación que deberá validar la información, además de cruzarla con otros datos propios y de fuentes oficiales para hallar la valoración final.
El informe de tasación es remitido al cliente en un plazo máximo de 48 horas y, a partir del valor definido en el documento, junto con otros parámetros de la operación, la entidad financiera estudia la concesión de la hipoteca, que habitualmente cubre hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble, en caso de ser la primera vivienda del prestatario.
¿Quién abona los gastos de la tasación?
Una de las dudas más frecuentes cuando se necesita una hipoteca para adquirir una vivienda es quién paga los gastos de tasación, ya que existen otros gastos financieros obligatorios asociados a la operación hipotecaria, como son los de apertura del préstamo, gestoría, notaría e impuestos.
Hasta 2019, todos estos gastos los abonaba en futuro comprador, pero con la aprobación de la ley hipotecaria (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario), es el prestamista (banco) quien asume todos excepto la tasación. De esta manera, y con la nueva regulación encima de la mesa, son los gastos de tasación los únicos que deben correr a cuenta del prestatario.
Antes de la entrada en vigor del nuevo marco legislativo, no existía ninguna base legal que aclarase quién y cómo se abonaban estos gastos. En el caso de la tasación, los bancos eran quienes ofrecían este servicio a su futuro cliente y concertaban la visita del tasador al inmueble, como si de un empleado de la entidad se tratase. Para la elección del técnico de la visita, la entidad elegía de entre las sociedades de tasación que tenía homologadas. Por lo tanto, el banco actuaba como un intermediario entre prestatario y tasadora.
¿Qué incluyen el informe de tasación?
El informe de tasación de un inmueble incluye una evaluación profesional, proporcionando información detallada sobre su valor estimado. Aunque los detalles exactos pueden variar según el tipo de propiedad y las regulaciones locales, generalmente un informe de tasación incluye los siguientes elementos:
Datos de identificación
Este apartado señala la ubicación y descripción del inmueble, incluyendo su dirección, número de registro catastral, dimensiones, características y cualquier información relevante que pueda afectar su valor, como servidumbres o restricciones legales.
Finalidad de la tasación
Aquí se indica el motivo por el cual se realiza la tasación, como la compra o venta de la propiedad, la solicitud de un préstamo hipotecario, la valoración para fines fiscales, entre otros.
Método de valoración
Se describen los métodos de valoración de una vivienda utilizados para determinar el valor de la propiedad. Esto puede incluir el método comparativo de mercado, que como su nombre indica identifica propiedades con características similares en la zona (inmuebles testigo) para comparar precios, el método del coste, que evalúa el valor de reemplazo del inmueble, o el método de renta, utilizado cuando se alquila.
Descripción y datos del inmueble
- Estado y antigüedad de la vivienda y del edificio en el que se encuentra, tanto si ha sido rehabilitada como si ha pasado la inspección técnica (Informe de Evaluación del Edificio).
- Ubicación, puesto que no es lo mismo que la casa esté en una gran ciudad que en una pequeña o un pueblo, además de su localización, ya sea en el centro o a las afueras.
- Superficie total, incluyendo tanto los metros cuadrados útiles como los construidos.
- Orientación, puesto que no tiene el mismo valor una vivienda cuya fachada da al norte o al sur, ya que cuantas más horas de luz natural reciba, más eficiente será.
- Edificación, esto es la existencia o no de zonas comunes, disponibilidad de ascensor, portero o calefacción central.
- Comunicación y servicios. Disponer de buenos accesos y transporte público, así como servicios de ocio, comerciales, educativos o sanitarios.
- Eficiencia energética. La sostenibilidad de la vivienda es un valor al alza no solo para reducir la factura energética, sino también para aumentar el valor del inmueble.
- Situación urbanística, jurídica y administrativa. Si existe alguna irregularidad y/o se ajusta a los usos y parámetros urbanísticos, posibles cargas y situación registral.
Valoración
Se proporciona una estimación del valor de la propiedad, expresada en una cantidad monetaria. Esto puede incluir tanto el valor de mercado actual como el valor en función de la finalidad (valor de tasación hipotecaria, valor de inversión, valor de sinergia, valor de liquidación forzosa, etc.).
Conclusiones y observaciones
La sociedad de tasación suele hacer comentarios adicionales sobre aspectos relevantes que afectan el valor de la propiedad, como limitaciones físicas o legales, factores ambientales, entre otros.
Como se puede observar, la tasación de una vivienda es un proceso complejo que requiere de la experiencia y el conocimiento profesional. Aunque actualmente se puede solicitar una tasación online, esta solo sirve para una primera aproximación. En caso de requerir garantía hipotecaria, no tiene validez, ya que es necesaria la visita presencial.
¿Cuáles son las ventajas de la libre elección de tasadora?
Sin duda, tal y como explicamos en el post «Ventajas de elegir tú la empresa tasadora», la libre elección de sociedad de tasación es muy positiva para el futuro hipotecado, ya que puede elegir entre varias compañías del mercado pudiendo seleccionar la que más se adapte a sus necesidades, bien por costes, rapidez o localización.
Además, en caso de necesitarse una hipoteca para financiar la compra, la tasación servirá para negociar posteriormente con los bancos las condiciones de la misma. En este punto, es imprescindible acudir a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
